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| 物管走入老城区 |
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（画外音）
整洁的小区，安详的居民，这是我们在东山区五羊北小区采访时看到的情景，而几年前的五羊北小区却不是这个样子。五羊北小区是一个小规模的综合型旧小区，由于没有物业管理机构，住户们普遍抱着"自扫门前雪"的心态，住宅区内的社会治安、环境整治、消防安全等等问题无人管理。一些难题曾令小区居民异常烦恼。
张永国：在整治之前，这个小区外来人员比较多，整个这一片绿化地带基本上被闲杂人员占用。特别是夏天，有收垃圾的、蹬三轮车的，还有晚上在这过夜的、有光膀子的、打牌的、赌博的都有，还有摆卖的，人行道上摆了很多卖菜的，卖一些其它的零用品的等等。整个小区比较杂乱，治安案件比较多。
（画外音）
广州市东山区是典型的老城区，像五羊北小区这样的老旧住宅区还很多，这些住宅区大部分是分散的、开放式的单体旧民居和单位住宅。随着住房改革制度的推进，公有住房转为私人所有住房，房子及其周边环境由以前的单位统管转为住宅产权人自行管理。
彭澎：那时租房都租单位房子，向单位交租金，现在他是业主了，房子产权属于他本人的了。我房改了，并不是说我一定要在这里住下去，我可以把它给卖掉，我再换房，就说原来是单位的宿舍它就变异了，不是单位的宿舍了，会有其它单位，其它不同领域的人进住。这样它慢慢的像其它的社区一样变得多元化了。这样它的管理就不是单位的人能够做得了。
（画外音）
推进老城区物业管理是一项困难重重的工作，东山区根据住宅小区的特点、房屋性质、人群结构等因素，采取先易后难、分步推进的策略，对不同类型的小区制定实施不同的管理模式和办法。
张启良：从2002年底，我们根据区委、区政府指示的精神，我们作为职能部门就制定了我们东山区推进住宅小区物业管理的五年规划，就从2003年开始到2007年，用大概五年的时间，令我们整个东山区住宅小区物业管理的覆盖率要达到95%以上，定下这么一个五年规划。去年一年，我们按照规划，我们在全区新推进了30个小区的物业管理，就是说到去年底为止，我们东山区已经推进了121个小区实行了物业管理，大概占到我们整个区256个小区的47%。
（画外音）
把居民几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理不是一件容易的事。
张启良：以前很多都习惯了福利型的，好像很多单位，包括我们东山区很多老的机关单位，一向以来都是享受国家和单位的福利，基本上从来不用自己掏钱就可以享受政府和部门单位提供的这个服务，所以现在要通过市场来调节。要自己另外掏钱，有部分群众确实有一个思想接受的过程。
彭澎：原来由于衣食住行全靠单位，他跟单位这种人身依附关系是非常密切，所以他会很计较那种婆婆妈妈的事情，注重人事关系等等，以后就不会存在问题了，他从所谓单位人就变成了社区人。
（画外音）
在黄花岗街下属的先烈中路81号大院，这里是街道推进物业管理的重点，也是难点。这个大院有居民8000多人，长期以来由30个单位负责，院中院、各自为政，车辆乱停乱放，小区内车水马龙，交通管理无序，关系错综复杂，矛盾极难协调。
黄银萍：这样的管理因为原来中科院是单位管的，中科院现在应该说也断奶了，也没这个经费，国家财政也不拔给它，所以他也觉得房改了以后应该都是社区人了，也不是单位人，也不是单位的物业，就应该说不管了。但是不管以后，整个管理就没人管，单位一不管就空缺了，空缺的时候应该说是比较乱一点了，只有什么呢，只有我们那些保洁、给它扫地、清洁卫生那些，把垃圾收下来那种，保安撤了、派出所也撤了，当地也不请保安了，整个大院就处于一种管理真空的那种状态。所以就28个单位联合签了意见委托街道来管。
（画外音）
如何将小区的物业公共事务管理权交出去是推进物业管理工作的主要问题，物业管理工作涉及大量的民事关系
，政府及其职能部门不宜通过行政措施进行调节。
黄银萍：就是原来是单位管，单位现在断奶了，单位不管了，这就由我们政府来管，那我们政府只能够按照物业管理这个条列来推进这项工作。政府基本的管理没有的，只是要服务居民群众的，如果要政府的社会化、产业化来管理这个社区，一定要通过业主委员会来决定，业主委员会来决定，由业主代表来自己决策，听取他们的意见，才能够达到管理的目的，不然的话，按照老城区的那些管理，我觉得我们街道办事处怎么管都达不到物业管理公司管得那么规范。
张启良：政府可以有些不必要直接管的就放到企业里面去管，政府就管一些社区建设、救助，就是失业救济，包括一些纠纷，一些社区党建，专门搞一些公益性的、社会性的工作，其它的工作都交给物业管理公司，由它们去为区民提供一些服务和管理。这样我觉得对我们减轻政府运作成本，提高行政效能也有正面的好处。
（画外音）
黄花岗街在加大宣传力度，提高居民参与意识的同时，严格依照法律程序，即国家颁布制定的《物业管理条列》的有关规定办事，积极筹备业主委员会的成立。2003年11月3号，大院进行了选举业主代表的正式投票，居住在81号大院中的省人大常委会主任卢钟鹤，也在百忙中抽空行使了一个普通业主的权利，投下了自己的一票。
孙耀祖：现在基本上业主委员会筹备结束了，东山区房管部门已经批下来了，委员会名单已经出来了，我们总共是15个人，一正两副，一个主任、两个副主任、13个委员，所以准备就等名单公布以后，马上就举行第一次会议，商量我们81号大院究竟是不是请物业管理，还是怎么管理准备开一次会。81号大院肯定要走物业管理这条道路，不走物业管理这条道路的话，就很难管理。
李强：像我们选择的这些人都是来自不同的单位，也没这方面的工作经验，但是我想，抱着一个方向，大家摸索着。
彭澎：这种业主委员会，它关心切身利益，它看待和处理事情都是与切身利益相关的，这里面我们要做的工作实际上是管理走向规范化，然后对这种私有权利的维护，又能同居委会、街道，维护公有、集体权利，能够取得协调，能够融合，这样使个人权利和集体权利和国家权利、社会权利能够结合起来。
（画外音）
目前东山区引入物业管理的工作取得了很大进展，但还面临很多需要克服的困难。
张启良：现在遇到最大的阻力，我看一方面是我们一些老城区它先天不足，因为有些老城区比较分散，它的房子的产权很复杂，既有私房、也有系统房、也有公房、也有商品房，产权比较复杂，在管理上带来比较高的难度，再加上有些老城区它本身的房子比较陈旧，物业本身就是比较差的一些物业，管理投入要相当大，但是收费又不能高，因为那些老城区居民的承受能力相对来说比较低，但房子比较残旧，公用设施需要得到有效的维护，物业管理公司很多不愿意去经营一些老城区物业管理，因为它投入的大，收回的费用很少，基本上不能够维持正常的运作。
黄向东：收支往往是可以基本上做到一个收支平衡，但是很容易控制不好就亏损了，为什么呢？就是说有时候居民和住户，他的要求和我们提供的服务可能与他所预期的想法有个差距的时候，他可能会提要求比较高的、超过收费标准的，提出来这种需求。有时候物业公司如果满足不了，那就会产生矛盾，也可能会造成不交费，或者拒交费，或者是物业公司被迫下调管理费，而造成了收支不平衡。实际上物业公司，下调管理费的时候，物业公司为了生存，它往往会怎么办呢，它实际上暗中也在降低服务标准，那么这样会造成什么状况呢？就是恶性循环了，整个物业水平不是向高的方向发展，而是向低水平发展。
（画外音）
为了吸引物业公司进入老旧住宅区，2003年东山区政府从城市建设资金中划拨出680万专款作为小区引进物业管理的启动资金。
张启良：从去年开始，以后很长一段时间，每年都要保证不少于500万投入，去年就比较特殊一点，因为去年是五年规划的第一年，从这个角度考虑，就投入了680万，这个资金按照政府安排，我们主要是用于引入物业管理小区前期一些基础设施的建设，因为什么呢，老城区比较分散，你要引入物业管理的话，必须要政府前期要搭好这个平台，比如说很多街道，保安比较难管理的，它可以采取半封闭的管理模式，前期肯定要政府投入一些资金，好像搞一些值班的岗亭，搞一些活动的闸门等等，还有每一幢大楼要安装防盗门，都用前期的物业管理资金投入。
黄向东：我们去年搞这个封闭小区，政府部门出了很大力，像区内的一些设施的修复、资金上它提供了很大的帮助，一些体育的设施都是他们东山区体育局提供帮助来安装设施的，另外还有一些道路也是市政部门出资来修复。
（画外音）
在引进物业管理的过程中，东山区充分考虑到了一些特困家庭的实际情况，有专项资金帮他们交纳物业管理费。
张启良：原来我们区也有一些特困的家庭，现在下岗的职工也比较多，他们很想用物业管理，但是他承受能力受到一定的局限，针对这个问题，我们区委、区政府应该说给予了高度的重视，也充分体现了"三个代表"重要思想和以人为本这个理念。从去年开始，区委、
区政府就决定每年都专门安排一百万财政专款，就专门用于我们区的特困家庭作为缴纳物业管理费专项补助资金，也就是说我们区的居民群众，如果他经民政部门确认为特困家庭的话，那他所需要缴纳这部分物业管理费由政府来资助。
（画外音）
目前来看物业管理还属于微利行业，物业公司对进入老城区开展业务有着自己的思考。
黄向东：现在是市场经济，推进物业管理我们首先要想到，这个也是一个商品交换的关系，也就是说服务和被服务者之间也是一种交换关系，要明确这一点。那么我们这个过程中明确这一点以后。第二就是说，要明白市场的需求，需求点在哪里，它的需求水平是怎么样，它消费能力是怎么样，就要考虑这些因素，这样子才能把握好切入点，才能够把服务作为一种专业，或者作为一种产业，推进到旧城区居民群体中来否则如果不把握这一点，恐怕今后还是采取行政的做法，恐怕也很难做到推进的工作，这是我的一个看法。第二个就是说，一定也要政府大力支持和推动那才行，因为有人的传统观念，另外旧城区还有一个历史的原因，就是不是像现在新建的小区比较规范划一，而且人们购买商品房的时候，已经存在商品交换的意识，包括对服务的看法也是一样的，以前他住了这么多年，从来也没有物业管理这个概念，你现在要推进，除了你要掌握人家的需求，市场有这个需求以外，你还要政府部门的大力支持，它的支持在哪些方面呢，一个是宣传的力度，而且它应该牵头去协调有关部门进行规划，因为以前的区域是怎么确定的、范围是怎么确定的，这些都不像新开发的小区，它是已经很明确的，这些事项只能政府部门牵头来办这个事。物业公司是从企业运作的角度来考虑这个问题，政府部门对旧城区怎么规划区域来推动物业管理，它有它的责任。第二需要相关的部门，建设部门或者供电部门，以前的环卫站，还有居民委员会这些的配合，因为传统上有它的管理职能在这个地方，有一个公共服务职能在这个地方，这些设施有些可能会转化为物业公司的专业化的市场的服务，那么怎么样去融合，也还需要政府部门来协调这个问题。因为说实在，物业公司也是一种公共服务性质，跟以前的政府当中有些公共服务管理职能是有区别，但是怎么样把它区别清楚，那还得要讨论，我们各方来努力。
张启良：总的来说大部分是保本、微利的情况，但是前景是非常好的，所以物业管理公司，甚至有些是暂时亏本的它也愿意去承担物业管理这个项目，好像梅花村那个大院，刚才你们去采访的五羊北这些小区，其实它现在都处于一个保本的阶段，但是从发展的趋势随着群众越来越接受物业管理，收费服务的项目越来越多，经营的规模越来越大了，它最终还是能够实现盈利，这个企业的最终目的。收费是决定物业管理能否长期良性循环资金的保障，因为企业如果长期亏本的话，迟早就算它进来了它也会走，我们政府也出台一些优惠政策，好像老城区呢，那些停车的位置，停车场，商厦保管站，让利给物业管理公司，让它能够不亏本，能够经营下去。
（画外音）
每个人都梦想有个美好的家园，东山区的实践得出这样的结论：在老城区，只要宣传到位，居民还是能够接受物业管理的。
张永国：在前面搞了个休闲的广场，增加了好多健身器械，老人可以锻炼锻炼身体，早上起来以后啊，还可以做做健身操，老年人蹬蹬腿伸伸腰什么的，确实有很多好处。
业主：现在更好了，小区管理的很好，如果没人管理的话呢，上面的水池就生虫子了，物业公司一个月洗一次，水就保持干净了，走廊每天都有人扫一两次，垃圾也不会堆在那里，每天都搞了，早上有来拿晚上也有人来拿，就干净了虽然花一点钱但还是享受了
业主：治安好了很多，人们抱怨的也少了，以前我运动的时候，鞋脱下来放在地上，被捡垃圾的拿走了。
张启良：居民的居住安全得到保障，居民的生活能够更加方便，社区的氛围能够更加提高，人们的生活质量能够有更大满足，应该说是最终受益的还是广大居民群众。
（画外音）
在老城区推进物业管理，是新时期城市建设中对城市管理手段的探索和实践，更是一项民心工程。
张启良：下来可能任务更艰巨，虽然从这个百分比来看，好像基本上完成了50%的任务，好像剩下来还有几年的时间，只有50%从数字上来说应该是很轻松的一件事，其实不然，因为怎么样呢？前期刚才我们说了，我们总的思路是先易后难，容易的基本上前期都已经做了，剩下来的是一些越来越难的一些区域和城区了，所以我们要用更大的力气，才能完成这个任务但是我相信区委这么重视、政府这么重视加上我们居民的参与意识逐步提高，我是有信心按期或提前完成我们区推进住宅小区的五年规划。
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